LEED, le guide de la version 5

LEED, pour Leadership in Energy and Environmental Design, a été lancé en 1998 par l’USGBC (United States Green Building Council). L’USGBC rédige le référentiel ; le GBCI (Green Business Certification Inc.) instruit les dossiers et délivre la certification LEED.

La version 5, ratifiée par les membres de l’USGBC début 2025 et lancée le 28 avril 2025, marque une rupture : environ la moitié des crédits porte sur la décarbonation, le reste se partageant entre qualité de vie et conservation écologique. Elle inaugure un cycle de révision de cinq ans.

Dès le niveau Certified, la v5 impose d’évaluer le carbone opérationnel et le carbone intrinsèque, ainsi que la résilience climatique du projet. Ce sont des obligations d’évaluer, pas des seuils de performance : les seuils carbone n’apparaissent comme conditions d’accès qu’au niveau Platinum. Pour les projets situés dans l’Union européenne, des voies alternatives alignées sur la taxonomie européenne et sur Level(s) peuvent remplacer plusieurs de ces exigences (voir plus bas).

La performance énergétique LEED se démontre au regard de la norme américaine ASHRAE 90.1. Un projet européen qui vise les points d’efficacité par la simulation construit donc un modèle selon l’annexe G d’ASHRAE 90.1, distinct de son calcul énergétique national.

En France, LEED est surtout retenu pour les tours et les immeubles de bureaux destinés à des investisseurs ou à des utilisateurs internationaux. Deux références à La Défense : la Tour First, première certification LEED Gold en New Construction du pays (2012), et la Tour Carpe Diem, première tour française certifiée LEED Platinum, en Core and Shell (2013).

LEED v5 se décline en trois systèmes de notation : BD+C pour la construction neuve et la rénovation lourde, ID+C pour l’aménagement intérieur et O+M pour l’exploitation d’un bâtiment existant.

LEED BD+CBuilding Design and Construction

Bâtiments neufs et rénovations lourdes (New Construction), ou clos-couvert livré sans aménagement (Core and Shell). C’est le système des opérations de promotion de bureaux.

LEED ID+CInterior Design and Construction

Aménagement intérieur d’un plateau ou d’un commerce (Commercial Interiors), typiquement porté par le preneur.

LEED O+MOperations and Maintenance

Bâtiment existant, évalué sur ses consommations et son exploitation réelles. La certification expire au bout de trois ans et se renouvelle ; c’est aussi la voie d’un bâtiment certifié BD+C pour garder un label vivant.

Les versions v4 et v4.1 proposent en outre des systèmes pour l’aménagement de quartier (Neighborhood Development), les logements (Homes) et les villes (Cities), ce dernier étant encore en développement pour la v5.

LEED v5 BD+C répartit 110 points en huit catégories, dont l’énergie et l’atmosphère pèse à elle seule 33 points en construction neuve. Les prérequis sont obligatoires et ne rapportent aucun point ; les crédits sont optionnels.

Source : référentiel LEED v5 Building Design and Construction, USGBC.

Les prérequis d’évaluation, nouveauté de la v5

Cinq prérequis obligent chaque projet à mesurer avant de concevoir :

Résilience climatiqueIPp1

Évaluation des aléas climatiques auxquels le site est exposé, dès la conception.

Impact humainIPp2

Évaluation des besoins des occupants et de la population riveraine, nouveauté de la v5.

Évaluation carboneIPp3

Projection sur 25 ans des émissions du projet (exploitation, fluides frigorigènes, carbone intrinsèque), fournie par l’USGBC à partir des données des deux prérequis suivants et du prérequis sur les fluides frigorigènes.

Carbone opérationnelEAp1

Projection du carbone opérationnel du bâtiment, accompagnée d’un plan de décarbonation.

Carbone intrinsèqueMRp2

Quantification du carbone intrinsèque du berceau à la sortie d’usine (modules A1 à A3) des matériaux de structure, d’enveloppe et d’aménagements extérieurs durs, puis identification des trois principales sources d’émissions. Ce n’est pas une ACV complète : celle-ci relève de l’option 1 du crédit MRc2.

Prérequis et crédits par catégorie

Processus intégratif, planification et évaluationsIntegrative Process (IP)

Les trois évaluations obligatoires ci-dessus ; un guide d’aménagement pour les preneurs, obligatoire en Core and Shell ; processus de conception intégré (1 point) ; baux verts (Green Leases), 6 points en Core and Shell pour aligner propriétaire et locataires.

Localisation et transportsLocation & Transportation (LT)

Protection des terrains sensibles (1 point), développement équitable (2), densité et desserte du quartier (6), gestion de la demande de déplacements (4), véhicules électriques (2).

Aménagement durable du siteSustainable Sites (SS)

Perturbation minimale du site, devenue prérequis ; habitat favorable à la biodiversité (2 points), espace extérieur accessible (1), gestion des eaux pluviales (3), aménagement résilient (2), réduction de l’îlot de chaleur (2), pollution lumineuse (1).

Gestion de l’eauWater Efficiency (WE)

Deux prérequis : comptage et reporting, et efficacité minimale (débits maximaux des sanitaires ou −20 % de consommation agrégée par rapport à la référence, exigences sur les équipements, irrigation supprimée ou réduite d’au moins 30 %). Crédits : comptage et détection des fuites, efficacité renforcée.

Énergie et atmosphèreEnergy & Atmosphere (EA), le pivot de la v5

Cinq prérequis : plan de décarbonation, efficacité minimale selon ASHRAE 90.1, commissionnement, comptage énergétique, fluides frigorigènes. Crédits : électrification (EAc1, 5 points), réduction des pointes thermiques (5), efficacité énergétique renforcée (EAc3, 10), énergies renouvelables (5), commissionnement renforcé (4), interaction avec le réseau (2), fluides frigorigènes (2).

Matériaux et ressourcesMaterials & Resources (MR)

Prérequis : planification du zéro déchet en exploitation, quantification du carbone intrinsèque. Crédits : réemploi du bâtiment et des matériaux, réduction du carbone intrinsèque (MRc2, 6 points en neuf), matériaux faiblement émissifs, choix et achat des produits, valorisation des déchets de chantier.

Qualité de l’environnement intérieurIndoor Environmental Quality (EQ)

Prérequis : gestion du chantier, qualité de l’air de base, interdiction de fumer et du ralenti des véhicules. Crédits : expérience des occupants (7 points, qui regroupe confort, lumière et vues), qualité de l’air renforcée, accessibilité et inclusion, espaces résilients, mesure et suivi de la qualité de l’air (2 points, en neuf seulement).

Priorités du projetProject Priorities (PR)

Remplace l’innovation et les priorités régionales de la v4.1 : 9 points pour des stratégies choisies selon le contexte du projet, 1 point pour la présence d’un LEED AP.

LEED v5, lancé le 28 avril 2025, remplace la v4.1 de 2019 en faisant de la décarbonation le pilier du label : le carbone opérationnel, le carbone intrinsèque et la résilience climatique deviennent des évaluations obligatoires.

LEED compte quatre niveaux, Certified, Silver, Gold et Platinum, atteints respectivement à 40, 50, 60 et 80 points sur 110. Contrairement au BREEAM, il n’y a pas de pondération : un point vaut un point.

Source : référentiel LEED v5 Building Design and Construction, USGBC.

Ce que le Platinum exige en plus en v5

En v5, atteindre 80 points ne suffit plus pour le Platinum. En BD+C New Construction, le projet doit aussi obtenir les 5 points d’électrification, c’est-à-dire aucune combustion sur site hors systèmes de secours, au moins 8 points d’efficacité énergétique renforcée, couvrir 100 % de ses besoins par des énergies renouvelables et réduire son carbone intrinsèque d’au moins 20 %. En Core and Shell, les seuils sont adaptés au bâtiment livré sans aménagement : 4 points d’électrification, 5 points d’efficacité énergétique renforcée, 100 % de l’énergie du bâtiment de base couverte par des énergies renouvelables et la même réduction de 20 % du carbone intrinsèque. En O+M, les conditions portent sur la réduction effective des émissions et la performance énergétique mesurée.

Source : guide de référence LEED v5 BD+C, édition de novembre 2025, annexe I, USGBC.

Pour un projet situé dans l’Union européenne, LEED v5 propose des voies alternatives régionales (Regional Alternative Compliance Paths, RACP) « EU Taxonomy » : elles remplacent un prérequis ou un crédit LEED par les critères techniques de la taxonomie européenne, de sorte qu’un même dossier serve la certification et le reporting taxonomie. Le 2 avril 2025, LEED a publié des critères européens mis à jour pour renforcer cet alignement avec la taxonomie et avec Level(s), le cadre européen d’évaluation des bâtiments ; une voie Level(s) existait déjà depuis 2022 pour le potentiel de réchauffement global.

ÉnergieRACP5 et RACP8

Le certificat de performance énergétique (EPC) et le seuil national du bâtiment à consommation quasi nulle (NZEB) remplacent la référence ASHRAE 90.1 : RACP5 pour l’efficacité minimale (EAp2), RACP8 pour l’efficacité renforcée (EAc3). Un pays qui n’a pas défini son NZEB ne peut pas emprunter ces voies.

Carbone intrinsèqueRACP11

L’ACV menée selon la méthode Level(s) remplace MRp2 et MRc2 ; le bâtiment de référence suit un scénario courant dans la région, calculé avec la même méthode que le projet.

Résilience et matériauxRACP4 et RACP6

Une analyse des risques et de la vulnérabilité climatiques conforme à la taxonomie (RACP4), et les seuils d’émission de l’annexe C de la taxonomie pour les matériaux faiblement émissifs, à la place de MRc3 (RACP6).

Selon le GBCI, un projet neuf qui vise toutes les voies alignées peut atteindre une conformité complète à la taxonomie pour l’atténuation du changement climatique. Trois limites, en avril 2026 : les voies énergie ne visent que la construction neuve (activité 7.1 de la taxonomie), sans consigne pour la rénovation lourde, et l’aménagement intérieur (ID+C) n’est pas concerné ; les voies régionales sont réservées aux projets situés dans l’Union ; et le GBCI ne propose pas de revue taxonomie séparée d’une certification LEED. Pour le Platinum, un projet raccordé à un réseau de chaleur peut s’appuyer sur la voie pilote EApc187 pour l’électrification.

Source : FAQ « EU Taxonomy in LEED v5 », USGBC et GBCI, avril 2026 ; EU Construction Platform, alignement de LEED sur Level(s) et la taxonomie.

BREEAM V7 et la certification DGNB abordent eux aussi la taxonomie européenne : le choix entre ces référentiels se fait sur le dossier qu’attendent les investisseurs du projet.

La certification LEED s’instruit entièrement en ligne, sur Arc pour la v5 et sur LEED Online pour les versions antérieures : le GBCI juge sur pièces, sans visite systématique du site.

EnregistrementÉtape 1

Inscription du projet et paiement des frais d’enregistrement. Le système (BD+C, ID+C, O+M) et la version de référence sont choisis à ce moment.

PrécertificationOptionnelle

En BD+C, revue anticipée des engagements du projet contre un forfait par bâtiment, utile au promoteur d’un Core and Shell qui commercialise avant la livraison.

Constitution du dossierÉtape 2, conception et chantier

Preuves rassemblées crédit par crédit : notes de calcul, plans, fiches produits, rapports de commissionnement. C’est le cœur de la mission du LEED AP.

Revue du GBCIÉtape 3

Soumission en une fois, ou en deux temps, conception puis construction. Une revue préliminaire appelle des compléments, puis une revue finale arrête le score. Le GBCI vise un retour en 20 à 25 jours ouvrés par revue, 10 à 12 en revue accélérée, facturée en supplément et accordée selon sa capacité.

Appel éventuelOptionnel

Un crédit refusé peut être soumis à nouveau, pour 700 $ par crédit depuis le 27 mars 2026.

CertificationÉtape 4

Notification du score final et remise de la plaque de verre ronde caractéristique du label.

Le coût d’une certification LEED additionne trois postes : les frais USGBC, seuls publiés ; les honoraires de l’AMO LEED et des bureaux d’études ; les éventuels surcoûts de travaux.

Les frais USGBC

Les frais se composent d’un enregistrement forfaitaire et d’une revue facturée à la surface de plancher, hors parkings, en pieds carrés. Le barème distingue les membres de l’USGBC des non-membres.

Source : barème de certification LEED publié par l’USGBC.

Honoraires et surcoût de travaux

Aucune grille publique ne fixe les honoraires de l’AMO LEED : ils dépendent du niveau visé et surtout des études confiées en plus du suivi du dossier, à savoir la modélisation ASHRAE si la voie simulation est retenue, le commissionnement, la quantification du carbone intrinsèque, l’ACV complète du bâtiment si l’option 1 du crédit MRc2 est visée, et la collecte des déclarations environnementales de produits. Demandez des offres qui chiffrent ces postes séparément.

Sur le surcoût de travaux, l’étude de référence reste celle de Davis Langdon (« The Cost of Green Revisited », 2007) : sur 221 projets américains, elle ne trouve pas d’écart significatif de coût moyen entre les bâtiments visant LEED et les autres, et conclut qu’un budget ne se cale pas sur une moyenne. L’étude précède la v5 : les seuils Platinum (électrification, 100 % d’énergies renouvelables, −20 % de carbone intrinsèque) ont un coût propre, à chiffrer projet par projet.

LEED a pour atout d’être lisible par un investisseur étranger sans traduction ; sa limite est de reposer sur des normes américaines qu’un projet français doit transposer.

Viser le LEED Gold, soit 60 points sur 110, se joue sur l’ordre des décisions plus que sur la chasse aux points : certains points sont acquis ou perdus dès le choix du terrain, d’autres dès l’esquisse. La méthode ci-dessous est celle que nous recommandons en AMO.

FaisabilitéAvant le concours

Établir la grille de points sur le site réel. Les points de localisation et transports (15 en neuf) dépendent du terrain, de sa densité et de sa desserte : ils sont connus avant tout dessin et ne se rattrapent pas. Viser une marge de quelques points au-dessus du seuil, car un crédit peut être refusé en revue.

EsquisseÉnergie

Choisir entre la voie prescriptive et la voie simulation du crédit EAc3 (10 points), et décider tôt de l’électrification (EAc1, 5 points) : une chaudière gaz retenue en esquisse ampute ces points et ferme l’accès au Platinum, qui exige les 5.

Esquisse et APSCarbone

Le prérequis MRp2 demande seulement de quantifier le carbone A1 à A3 de la structure, de l’enveloppe et des aménagements extérieurs durs, et de nommer les trois principales sources. L’ACV complète du berceau à la tombe (modules A à C) sert le crédit de réduction MRc2, option 1, qui se gagne par comparaison à un bâtiment de référence à figer avant les arbitrages. Selon le GBCI, MRp2 admet des valeurs de PRG issues d’ACV, alors que MRc2 exige des déclarations environnementales vérifiées.

APD et DCEPièces écrites

Inscrire dans les CCTP les débits des équipements sanitaires (prérequis eau), les fluides frigorigènes, les seuils d’émission des produits intérieurs et la fourniture des déclarations environnementales. En France, les FDES de la base INIES, établies selon la norme EN 15804, sont la principale source de ces déclarations : vérifiez avec le LEED AP qu’elles remplissent les conditions du crédit.

ChantierPreuves

Le commissionnement, prérequis, se prépare dès la conception ; le commissionnement renforcé (4 points) suppose une intervention précoce de l’agent. La gestion du chantier (prérequis EQ) et la valorisation des déchets se prouvent par des relevés tenus au fil de l’eau, impossibles à reconstituer après coup.

LEED Green Associate et LEED AP sont des accréditations délivrées par le GBCI à des personnes, et non à des bâtiments : elles attestent la maîtrise du référentiel par ceux qui pilotent la certification.

LEED Green AssociateSocle

Connaissance générale du bâtiment durable et de LEED. Prérequis pour passer une spécialité.

LEED APSpécialité BD+C, ID+C, O+M…

Accréditation d’expert sur un système de notation, maintenue par de la formation continue tous les deux ans. En v5, un LEED AP dans l’équipe rapporte 1 point (PRc2).

Le recours à un LEED AP n’est pas obligatoire, mais il rapporte un point. Avant de confier la mission, demandez le numéro d’accréditation de l’AMO, vérifiable dans l’annuaire public de l’USGBC.

LEED est une certification volontaire, qui se compare aux autres certifications environnementales et leur est souvent cumulée sur les grands immeubles de bureaux.

Pour choisir, notre comparatif des certifications met les référentiels côte à côte.

Qu’est-ce que la certification LEED ?

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est un système de certification environnementale des bâtiments créé en 1998 par l’USGBC, le Green Building Council américain. Le projet cumule des points sur huit catégories, après avoir satisfait tous les prérequis, et obtient l’un des quatre niveaux : Certified, Silver, Gold ou Platinum.

Qui délivre la certification LEED ?

L’USGBC rédige le référentiel ; le GBCI (Green Business Certification Inc.) instruit les dossiers et délivre la certification. Il n’existe pas d’organisme certificateur français : la revue se fait à distance, sur une plateforme en ligne.

Combien coûte une certification LEED ?

Pour un projet BD+C, l’enregistrement coûte 1 350 $ pour un membre de l’USGBC et 1 700 $ pour un non-membre, puis la revue est facturée au pied carré : 0,064 $ (membre) ou 0,076 $ (non-membre) sous 250 000 pieds carrés. Un bâtiment de 10 000 m² revient ainsi à environ 8 à 10 k$ de frais USGBC, hors honoraires d’AMO, études énergétiques et surcoûts de travaux.

Quels sont les niveaux de certification LEED ?

Certified de 40 à 49 points, Silver de 50 à 59, Gold de 60 à 79 et Platinum à partir de 80 points, sur 110 possibles. En LEED v5, le Platinum exige en plus des seuils minimaux sur l’électrification, l’efficacité énergétique, les énergies renouvelables et le carbone intrinsèque.

Quelles sont les exigences du LEED v5 Platinum ?

En LEED v5 BD+C, le Platinum exige 80 points et quatre seuils. En New Construction : les 5 points d’électrification (EAc1), 8 points d’efficacité énergétique renforcée (EAc3), 100 % de l’énergie du site couverte par des énergies renouvelables (EAc4) et 20 % de réduction du carbone intrinsèque (MRc2). En Core and Shell : 4 points en EAc1, 5 points en EAc3, 100 % de l’énergie du bâtiment de base en renouvelable et les mêmes 20 % en MRc2.

Combien de temps dure une certification LEED ?

La durée suit celle de l’opération : les crédits de construction ne se soumettent qu’une fois le chantier achevé. Chaque revue du GBCI, préliminaire puis finale, prend en principe 20 à 25 jours ouvrés, ou 10 à 12 en revue accélérée, contre supplément et selon la capacité du GBCI. Scinder la revue en conception puis construction permet de sécuriser les crédits de conception avant le chantier.

Peut-on encore certifier un projet en LEED v4.1 ?

Oui. En juin 2026, l’USGBC a repoussé d’un an la clôture des enregistrements LEED v4 et v4.1 pour les bâtiments non résidentiels : un projet peut être enregistré dans ces versions jusqu’au 30 juin 2027. Les nouveaux projets ont toutefois intérêt à viser la v5, référence des prochaines années.

Quelle différence entre LEED BD+C, ID+C et O+M ?

BD+C (Building Design and Construction) certifie un bâtiment neuf, une rénovation lourde ou un clos-couvert (Core and Shell). ID+C (Interior Design and Construction) certifie un aménagement intérieur. O+M (Operations and Maintenance) certifie un bâtiment existant sur sa performance en exploitation.

La certification LEED est-elle valable à vie ?

La certification O+M, en v4.1 comme en v5, expire au bout de trois ans et doit être renouvelée. Un bâtiment certifié en BD+C peut ensuite entretenir son label en passant en LEED v5 O+M pour son exploitation.

Faut-il un LEED AP pour obtenir la certification ?

Non, ce n’est pas obligatoire : la présence d’un LEED AP dans l’équipe rapporte 1 point en v5 (crédit PRc2). En France, la tenue du dossier LEED est en pratique confiée à l’AMO environnement, qui porte cette accréditation.

Quelle différence entre LEED, HQE et BREEAM ?

LEED est américain et mesure l’énergie selon la norme ASHRAE 90.1, HQE est français et note quatre engagements, BREEAM est britannique et pondère ses catégories. LEED compte les points sans pondération (110 points) ; il est souvent cumulé avec HQE ou BREEAM sur les immeubles de bureaux destinés à des investisseurs internationaux.