1. C'est quoi le BREEAM ?
BREEAM signifie Building Research Establishment Environmental Assessment Method. C'est le premier label environnemental au monde, créé en 1990 au Royaume-Uni par le BRE. La Version 7 (V7), lancée en juillet 2025, marque une rupture majeure avec un focus sur le Carbone Tout au Long du Cycle de Vie (WLC) et l'alignement avec la Taxonomie Européenne.
Transition 2025 : Le passage de la V6 à la V7 est le changement le plus significatif depuis des années. La V6 reste applicable pour les projets enregistrés, mais la V7 est recommandée pour les nouvelles opérations visant une livraison 2027+.
Philosophie V7
Focus sur la décarbonation mesurable (WLC - Whole Life Carbon), la prédiction énergétique opérationnelle (pas juste le calcul réglementaire), et le Gain Net de Biodiversité (BNG).
Rayonnement
Standard international le plus répandu : +80 pays, 600 000+ certifications. La V7 s'aligne explicitement sur la Taxonomie Européenne, en faisant un outil de preuve pour la finance verte.
2. Les 10 Axes d'Analyse (V7)
Pour obtenir votre certification, votre bâtiment sera évalué sur 10 catégories pondérées. Voici les pondérations typiques en France et les objectifs clés de la V7 :
Management~12%
- BREEAM AP : Rôle renforcé du facilitateur projet.
- Man 03 : SME certifié ISO 14001 obligatoire sur chantier.
- Reporting : Émissions CO2 transport des matériaux incluses.
Santé & Bien-être~15%
- Visuel : Facteur Lumière Jour (FLJ) > 2% (80% surface).
- QAI (Hea 04) : Critères d'émission stricts COV (Table 17-19).
- Thermique : Confort adaptatif (fichiers météo caniculaires).
Énergie~19%
- Ene 01/02 : Prédiction énergétique (méthode TM54), pas juste calcul RT.
- Net Zero : Benchmarks carbone opérationnel ambitieux.
- Crédits exemplaires : "Beyond net zero regulated carbon".
Transport~8%
- PTAI : Indice d'Accessibilité aux Transports Publics.
- VE : Bornes de recharge minimum 7 kW.
- Vélos : Réductions possibles sites ruraux (>50km centre urbain).
Eau~6%
- Hydro-économie : Chasses 3/6L, débits réduits.
- Monitoring : Détection fuite majeure + coupure auto.
- Récupération : Collecte des eaux pluviales.
Matériaux~12.5%
- Mat 01 : ACV (Building LCA) obligatoire pour Excellent/Outstanding.
- WLC : Whole Life Carbon A1-C4 avec reporting à 3 stades.
- Sourcing : Bois FSC/PEFC, ISO 14001 usines.
Déchets~7.5%
- Valorisation : Taux de recyclage chantier > 70%.
- Wst 06 : Manuel de démontage et adaptabilité.
- Connexions : Exposées et réversibles pour réemploi futur.
Utilisation Sols & Écologie~10%
- Lue 01 : Pas de construction sur terres arables/habitats menacés (Taxonomie UE).
- Lue 04 : Biodiversity Net Gain (BNG) obligatoire.
- Écologue : Intervention dès l'esquisse.
Pollution~10%
- Pol 01 : Réduction GES et élimination combustibles fossiles.
- NOx : Chaudières bas NOx (< 40mg/kWh).
- Pollution lumineuse : Éclairage extérieur limité.
Innovation+10% bonus
- Performance exemplaire : Au-delà des exigences standards.
- Technologies innovantes : Solutions pionnières reconnues.
3. Évolution V6 → V7 (2020 → 2025)
Le passage de la V6 (SD250) à la V7 (SD6073) représente la transition la plus significative depuis des années. Voici les changements clés :
| Aspect | BREEAM V6 (SD250 - 2020) | BREEAM V7 (SD6073 - Juillet 2025) |
|---|---|---|
| Philosophie | Processus holistique, vérification de conformité | Taxonomie UE & Net Zero tracking |
| Carbone (WLC) | ACV optionnelle | Obligatoire pour Excellent/Outstanding (A1-C4) |
| Énergie | Calcul réglementaire (RT/RE2020) | Prédiction opérationnelle (méthode TM54) |
| Biodiversité | Protection de l'existant | Biodiversity Net Gain (BNG) - Valeur + après travaux |
| Transport (VE) | Infrastructure VE recommandée | Bornes minimum 7 kW |
| Management (Man 03) | SME recommandé | ISO 14001 obligatoire dès début travaux |
| Reporting Carbone | Standard | Émissions CO2 transport (Phase A4) incluses |
| Démontabilité (Wst 06) | Encouragée | Manuel obligatoire (couches indépendantes) |
Conseil stratégique : Pour un projet avec livraison 2027-2028, certifier en V6 expose à une décote de liquidité. Les investisseurs institutionnels privilégient la V7 pour son alignement Taxonomie UE et ses garanties ESG.
4. Le Système de Notation
Le BREEAM ne donne pas juste un tampon "Validé". Il donne une mention basée sur un score pondéré. Voici le barème complet :
Comment obtenir les étoiles ?
L'élite mondiale (< 1% des bâtiments).
Haute Performance.
Très Bon (Le standard Investisseur).
Bon (Standard courant).
Passable (Minimum syndical).
Note : Le niveau "Very Good" est le standard pour l'immobilier de bureau Prime en France.
5. Le Processus de Certification
Comprendre le BREEAM, c'est aussi comprendre qui fait quoi et quand. Le processus est rigoureux et se découpe en deux temps forts, animé par deux acteurs distincts.
Les Acteurs indispensables
Le cycle en 2 temps
- 1. Design Stage (Phase Conception)Audit sur dossier (plans, CCTP, simulations). Délivre un Interim Certificate. Pas de visite sur site obligatoire à ce stade.
- 2. Post-Construction Stage (Réalisation)Audit final après livraison. Visite sur site obligatoire par l'Assessor pour vérifier la conformité réelle. Délivre le Final Certificate.
6. Coûts et Rentabilité
A. Les Frais "Administratifs"
1. Frais BRE (UK)
Redevance payée à l'organisme certificateur anglais.
2. Frais Ingénierie
Honoraires obligatoires du Assessor (+ optionnel AP).
B. L'Analyse Financière (Surcoût Travaux vs ROI)
Au-delà des honoraires, voici les retombées financières réelles (Loyers, Charges, Valeur) selon le niveau visé.
| Mention Visée | Surcoût Construction (% du budget travaux) | Retour sur Investissement (ROI) (Primes Loyers + Énergie) |
|---|---|---|
| Pass / Good | 0% à 0.4% | Conformité RSE de base. Peu d'impact sur les charges locatives. |
| Very Good | 0.4% à 1.5% | +5% à +10% Valeur Vénale Énergie : -15% de consommations vs standard. Charges maîtrisées. |
| Excellent | 1.8% à 4.5% | +10% Loyers "Prime" Énergie : -25% à -30% de consommations. Charges très faibles pour le locataire. |
| Outstanding | > 6% | Actif Trophée / Green Bonds. Énergie : Bâtiment à énergie positive ou quasi-nulle (-40% charges). |
7. Avantages et Inconvénients
Les Avantages
- Reconnaissance Mondiale : Indispensable pour les locataires internationaux.
- Flexibilité : S'adapte au Neuf, à la Rénovation et à l'Exploitation (In-Use).
- Coût Global : Pousse à faire des économies de charges d'exploitation.
Les Inconvénients
- Lourdeur Administrative : Exige des tonnes de preuves (factures, photos, fiches techniques).
- Anglo-saxon : Référentiels en anglais, culture technique parfois différente du droit français.
- Chronophage : La collecte de documents est souvent un enfer pour la MOE.
8. La Stratégie Vitru'Home pour le "Very Good"
Pour atteindre le niveau Very Good intelligemment, il ne faut pas chasser tous les points. Voici la matrice stratégique selon votre type de projet :
Ce tableau indique le niveau d'accessibilité des points pour atteindre le niveau Very Good, mais ne reflète pas nécessairement leur pertinence en termes de ROI et de rentabilité financière.
Légende :
Pour optimiser le ROI de votre certification, voici la valeur financière réelle ajoutée par chaque catégorie. Ces chiffres sont issus des benchmarks internationaux (BRE, WGBC, RICS).
(WGBC)
(Confort)
(Attractivité)
(OpEx)
(Ménage)
(Payback)
(Prime Loc.)
(Gare)
(Localisation)
(Cadre de vie)
(Vente)
(Végétal)
(Score Pur)
(Score Pur)
(Score Pur)
(ROI < 2 ans)
(Faible impact)
(ROI < 2 ans)
(Pérennité)
(Finition)
(Réemploi)
(Coût chantier)
(Tri/Propreté)
(Curage)
Légende Financière :
- Valeur AjoutéeNous avons converti chaque point BREEAM en valeur financière potentielle (Loyer, Prix de vente, Économies de charges) pour vous aider à arbitrer vos investissements.
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