1. C'est quoi le BREEAM ?
BREEAM signifie Building Research Establishment Environmental Assessment Method. C'est le premier label environnemental au monde, créé en 1990 au Royaume-Uni par le BRE. C'est un peu le "père fondateur" des certifications vertes, dont les référentiels majeurs ont été mis à jour en 2020 (New Construction & In-Use) pour répondre aux nouveaux enjeux climatiques.
Philosophie
Il ne regarde pas seulement l'énergie. Il évalue la performance environnementale globaledu bâtiment tout au long de son cycle de vie (conception, construction, et même exploitation).
Rayonnement
C'est le standard international le plus répandu, présent dans +80 pays avec plus de 600 000 certifications délivrées dans le monde. Avoir un bâtiment BREEAM, c'est parler un langage que tous les investisseurs internationaux comprennent.
2. Les 10 Axes d'Analyse
Pour obtenir votre certification, votre bâtiment sera scanné sous toutes ses coutures. Voici les catégories techniques et les objectifs précis à viser :
Management
- Commissioning : Tests complets des systèmes avant livraison.
- Chantier Vert : Suivi des consommations (eau/élec) chantier.
- Guide Utilisateur : Livret d'accueil pédagogique.
Santé & Bien-être
- Visuel : Facteur Lumière Jour (FLJ) > 2% (80% surface).
- Air : Matériaux faibles émissions (COV) + Ventilation.
- Thermique : Simulation dynamique (confort été).
Énergie
- Ene 01 : Réduction CO2 vs référence locale.
- Comptage : Sous-comptage par usage (CVC, éclairage...).
- EnR : Panneaux solaires, géothermie, réseaux urbains.
Eau
- Hydro-économie : Chasses 3/6L, débits réduits.
- Fuites : Détection fuite majeure + coupure auto.
- Récupération : Collecte des eaux pluviales.
Matériaux & Déchets
- ACV : Analyse Cycle de Vie bâtiment complet.
- Sourcing : Bois FSC/PEFC, ISO 14001 usines.
- Déchets : Taux de valorisation chantier > 70%.
Pollution & Écologie
- NOx : Chaudières bas NOx (< 40mg/kWh).
- Biodiversité : Écologue avant esquisse pour protéger le site.
- Pollution lumineuse : Éclairage extérieur limité.
3. Le Système de Notation
Le BREEAM ne donne pas juste un tampon "Validé". Il donne une mention basée sur un score pondéré. Voici le barème complet :
Comment obtenir les étoiles ?
L'élite mondiale (< 1% des bâtiments).
Haute Performance.
Très Bon (Le standard Investisseur).
Bon (Standard courant).
Passable (Minimum syndical).
Note : Le niveau "Very Good" est le standard pour l'immobilier de bureau Prime en France.
4. Le Processus de Certification
Comprendre le BREEAM, c'est aussi comprendre qui fait quoi et quand. Le processus est rigoureux et se découpe en deux temps forts, animé par deux acteurs distincts.
Les Acteurs indispensables
Le cycle en 2 temps
- 1. Design Stage (Phase Conception)Audit sur dossier (plans, CCTP, simulations). Délivre un Interim Certificate. Pas de visite sur site obligatoire à ce stade.
- 2. Post-Construction Stage (Réalisation)Audit final après livraison. Visite sur site obligatoire par l'Assessor pour vérifier la conformité réelle. Délivre le Final Certificate.
5. Coûts et Rentabilité
A. Les Frais "Administratifs"
1. Frais BRE (UK)
Redevance payée à l'organisme certificateur anglais.
2. Frais Ingénierie
Honoraires obligatoires du Assessor (+ optionnel AP).
B. L'Analyse Financière (Surcoût Travaux vs ROI)
Au-delà des honoraires, voici les retombées financières réelles (Loyers, Charges, Valeur) selon le niveau visé.
| Mention Visée | Surcoût Construction (% du budget travaux) | Retour sur Investissement (ROI) (Primes Loyers + Énergie) |
|---|---|---|
| Pass / Good | 0% à 0.4% | Conformité RSE de base. Peu d'impact sur les charges locatives. |
| Very Good | 0.4% à 1.5% | +5% à +10% Valeur Vénale Énergie : -15% de consommations vs standard. Charges maîtrisées. |
| Excellent | 1.8% à 4.5% | +10% Loyers "Prime" Énergie : -25% à -30% de consommations. Charges très faibles pour le locataire. |
| Outstanding | > 6% | Actif Trophée / Green Bonds. Énergie : Bâtiment à énergie positive ou quasi-nulle (-40% charges). |
6. Avantages et Inconvénients
Les Avantages
- Reconnaissance Mondiale : Indispensable pour les locataires internationaux.
- Flexibilité : S'adapte au Neuf, à la Rénovation et à l'Exploitation (In-Use).
- Coût Global : Pousse à faire des économies de charges d'exploitation.
Les Inconvénients
- Lourdeur Administrative : Exige des tonnes de preuves (factures, photos, fiches techniques).
- Anglo-saxon : Référentiels en anglais, culture technique parfois différente du droit français.
- Chronophage : La collecte de documents est souvent un enfer pour la MOE.
7. La Stratégie Vitru'Home pour le "Very Good"
Pour atteindre le niveau Very Good intelligemment, il ne faut pas chasser tous les points. Voici la matrice stratégique selon votre type de projet :
Ce tableau indique le niveau d'accessibilité des points pour atteindre le niveau Very Good, mais ne reflète pas nécessairement leur pertinence en termes de ROI et de rentabilité financière.
Légende :
Pour optimiser le ROI de votre certification, voici la valeur financière réelle ajoutée par chaque catégorie. Ces chiffres sont issus des benchmarks internationaux (BRE, WGBC, RICS).
(WGBC)
(Confort)
(Attractivité)
(OpEx)
(Ménage)
(Payback)
(Prime Loc.)
(Gare)
(Localisation)
(Cadre de vie)
(Vente)
(Végétal)
(Score Pur)
(Score Pur)
(Score Pur)
(ROI < 2 ans)
(Faible impact)
(ROI < 2 ans)
(Pérennité)
(Finition)
(Réemploi)
(Coût chantier)
(Tri/Propreté)
(Curage)
Légende Financière :
- Valeur AjoutéeNous avons converti chaque point BREEAM en valeur financière potentielle (Loyer, Prix de vente, Économies de charges) pour vous aider à arbitrer vos investissements.
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